A Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, veio introduzir uma inovação relativamente ao despejo, quando existe atraso (mora) superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas.

Antes da entrada em vigor dessa lei, no caso de falta de pagamento de rendas, o senhorio tinha de recorrer a tribunal e propor uma acção de despejo com fundamento na falta de pagamento da renda.

Obtida a sentença (título executivo), podia então propor a execução, ou seja, requerer o despejo.

Com a entrada em vigor do diploma, no caso da falta de pagamento de rendas superior a três meses, o senhorio procede a uma notificação judicial avulsa, em que invoca a obrigação não cumprida.

A notificação judicial avulsa não é uma acção judicial; trata-se de uma comunicação efectuada de forma solene, preferencialmente através do tribunal, que poderá beneficiar da cooperação de solicitador de execução.

Essa comunicação tem o efeito de provocar a cessação do contrato.

No entanto, a desocupação do local arrendado só é exigível no final do terceiro mês seguinte à resolução (artº 1087º do Código Civil). Durante esse período, o inquilino poderá pôr termo ao atraso, pagando as rendas, acrescidas de indemnização de 50%.

Se o fizer, fica sem efeito a cessação do contrato.

Caso o inquilino não ponha termo ao atraso, o senhorio poderá requerer o despejo, através de uma execução.

O processo poderá ser rápido, dentro da relatividade do conceito, se não houver oposição ao despejo. Nesse caso, de não oposição, poderá prever-se o despejo no prazo de três meses ( a contar da data de entrada da execução).

Não é muito animador. Se o executado não tiver bens, e não houver outra garantia, como a existência de fiador idóneo, o senhorio recupera a casa ao fim de nove meses, a contar do início do atraso no pagamento da renda, para, no final, se arriscar a não receber qualquer valor compensatório das rendas devidas.